Los cimientos podridos del boom inmobiliario

Revista Proceso # 2134, a 23 de septiembre de 2017
Los cimientos podridos del boom inmobiliario/JOSÉ GIL OLMOS
El mercado inmobiliario de la Ciudad de México es un negocio multimillonario y al parecer imparable, cuyos cimientos legales y técnicos están podridos. Organizaciones ciudadanas y de colonos han denunciado desde hace años que algunas constructoras, en complicidad con autoridades del gobierno central y las delegaciones, se saltan las medidas de seguridad, vialidad y de riesgo del subsuelo con tal de construir barato y vender caro.

El pasado martes 19, como hace 32 años, un sismo removió la Ciudad de México. Pero si en 1985 salieron afectadas 2 mil 850 edificios y 15 mil viviendas tuvieron que ser derrumbadas, el reciente ha dejado hasta ahora un saldo de 3 mil 848 edificios con daños estructurales, muchos de fecha reciente y cuya construcción ha sido denunciada por ilegalidades cometidas supuestamente con el aval de instancias de gobierno local como la Secretaría de Desarrollo Urbano y Vivienda (Seduvi), el Instituto de Verificación Administrativa (Invea) y las jefaturas delegacionales.
El boom inmobiliario que experimenta la ciudad de México, sobre todo en zonas que se pusieron de moda como las colonias Roma, Condesa, Santa María la Ribera, Portales, Del Valle, San Rafael, San Pedro de los Pinos, además de Anáhuac y Granada –llamadas “Polanquito” o “ampliación Polanco” para ganar plusvalía–, tiene su origen en el año 2000, cuando el entonces jefe de gobierno capitalino, Andrés Manuel López Obrador, emitió el bando 2 que permitía la construcción de edificios en cuatro demarcaciones con la idea de hacer crecer la ciudad de manera vertical.
Posteriormente la medida se amplió a toda la ciudad con las normas emitida por los siguientes gobernantes, Marcelo Ebrard y Miguel Ángel Mancera.
Las principales constructoras de vivienda beneficiadas con estas normas son Hir Casa, Baita, Grupo Posadas y Del Parque, Grupo Frisa, Gap Inmobiliaria y el Grupo Danhos. Este último ha desarrollado alrededor de 1.5 millones de metros cuadrados primordialmente de espacios comerciales y de oficinas de “calidad premier”, incluyendo algunos proyectos residenciales.
Danhos es una de las constructoras más favorecidas por el gobierno capitalino desde 2001, cuando Elvira Daniel Kabbaz Zaga, hija de José Daniel Kabbaz, director general de grupo Danhos, comenzó a trabajar como asesora jurídica de Alejandra Barrales y luego con Andrés Manuel López Obrador como directora de Servicios de Transportes Eléctricos.
Ese corporativo es responsable de la construcción de las plazas comerciales Parque Alameda, Parque Delta, Parque Duraznos, Parque Cuicuilco, Parque Tezontles, Parque Linda Vista, Reforma 222 y la Torre Bicentenario II. Pagan por impuesto predial alrededor de 150 millones de pesos anuales.
Gap Inmobiliaria es otra de las constructoras favorecidas. En su página señala que tiene 38 proyectos en la Ciudad México, Querétaro, Toluca y Pachuca con un total de 9 mil departamentos, de los cuales mil 400 están en proceso. Construyó asimismo ocho proyectos con 400 viviendas en la capital del país entre 2014 y 2016, y está edificando otros siete conjuntos con 800 viviendas.
Su filial City Towers es responsable de los enormes edificios en la delegación Benito Juárez, donde el exdelegado del PAN, Jorge Romero, es investigado presuntamente por estar detrás de este negocio inmobiliario con otras empresas como Rouz, que hace dos años construyó los condominios Emperadores II, en la colonia Portales, dañados con el reciente sismo.
Josefina Mac Gregor, directora de la red Suma Urbana, cuenta con un estudio donde se registran más de 4 mil edificios ilegales que han generado una ganancia de 200 mil millones de pesos para los desarrolladores de vivienda, quienes tramitaron permisos para casas de interés social pero las vendieron como de ingreso medio y alto, a familias que en su mayoría solicitaron créditos hipotecarios.
“Desde hace muchos años nosotros hemos tratado no únicamente de que se cumpla la ley –sostiene Mac Gregor–, porque es ignorada de la manera más impune en términos de construcción en la Ciudad de México, tanto por autoridades locales como delegacionales; sino también hemos pugnado para que las leyes se hagan cada vez mas de acuerdo con la realidad natural de esta zona.
“Hemos logrado una gran visibilidad, pero desafortunadamente en la Asamblea Legislativa lo que hemos encontrado es una protección de los intereses inmobiliarios por muchos delegados se vuelven asambleístas y por las mismas autoridades delegacionales, que no tienen un razonamiento real de desarrollo urbano y de protección del ciudadano”.
Entrevistada durante una pausa de sus labores de evaluación de daños en algunas construcciones, Mac Gregor señala:
“Si se levanta un edificio que utiliza documentación apócrifa o que viola la ley en términos de densidades, ¿qué autoridad va a estar rectificando que se cumpla con la protección civil? ¡Nadie! De entrada, si la documentación es falsa o apócrifa y está denunciada, ¿cómo voy a determinar correctamente un edificio y revisarlo de manera correcta cuando de origen mi manifestación de construcción o mi certificado único de significación y uso del suelo vienen viciados porque no son correctos?”
Corrupción y dinero
De acuerdo con estadísticas oficiales, en la Ciudad de México existe un déficit de un millón 350 mil viviendas y en los últimos siete años se han construido 300 mil. Pero no todas ofrecen garantía de seguridad y legalidad.
La agrupación civil Obra Chueca, que se dedica a denunciar irregularidades en la construcción de edificios, elaboró un mapa en el cual se aprecia que la mayor parte de los desarrollos inmobiliarios irregulares están en las delegaciones donde los sismos de 1985 y el reciente tuvieron mayor impacto: Cuauhtémoc, Benito Juárez, Coyoacán y Xochimilco.
Ignacio Cabrera, presidente de la Comisión de Desarrollo Urbano y Vivienda de la Confederación Patronal de la República Mexicana (Coparmex) en la Ciudad de México, denunció el lunes 18, el día anterior al del sismo, que los desarrolladores de vivienda destinan entre 30 y 50% del costo total de los trámites a “mordidas” para las autoridades.
Mac Gregor, también integrante de Obra Chueca, señaló como principales responsables de la corrupción a las autoridades delegacionales, así como a la Seduvi y el Invea, igual que a diversas constructoras que han violado la norma 26, la cual autoriza la construcción de vivienda popular pero los empresarios la venden a precios altos y medios.
–¿Cuáles serían las principales irregularidades que se detectarían en esos miles de construcciones?
–Este es un momento de apoyo y solidaridad. Ahorita vamos a hablar no de las construcciones dañadas sino de las ilegales. Vemos que un porcentaje importante no cumple con el Programa Delegacional de Desarrollo Urbano, s una ley donde dice qué se puede hacer y qué no en cada delegación, de acuerdo con sus riesgos, estructuras y vialidades.
Explica que ese programa tiene carácter de ley y se publicó en la gaceta oficial. Para construir, cualquier persona tiene que solicitar a la Seduvi un Certificado Único de Zonificación de Uso del Suelo (CUZUS).
“Al recibir la solicitud de construcción de un particular –explica Mac Gregor, Seduvi tiene que verificar que lo que está presentando la persona como notificación sea lo que se pide en el programa. Si se confirma, le entregan su certificado y después tiene que ir con él a la delegación que recibe el proyecto de construcción, la cual tiene la obligación de verificar que se cumpla en la práctica. Es decir, la delegación está obligada a volver a revisar el programa delegacional, del cual es responsable, y ver en la práctica que el constructor cumpla con lo que dijo”.
Es ahí donde suelen empezar las ilegalidades: “Encontramos violaciones brutales a la norma, en las cuales la manifestación de construcción que autoriza la delegación y el CUZUS que autoriza Seduvi no son lo que hay en la práctica. Últimamente encontramos muchos casos en los que tanto la delegación como la Seduvi les dicen a los solicitantes: te voy a entregar dos certificados, uno de lo que quieres hacer y otro de lo que no se puede hacer, así que si hay una denuncia yo digo que no te di la autorización.
“Lo que sucede es que todas las normas que deberían cumplirse, como la seguridad estructural, vialidad, atlas de riesgo, son ignoradas por proyectos que se terminan exitosamente y se venden, pero jamás cumplieron los requisitos de protección civil. Esa es una de las violaciones más graves que estamos viendo.
“El porcentaje de los que han violado la norma 26 de interés social es muy alto; detectamos más de 4 mil 500 edificios ilegales porque supuestamente eran de interés social y popular, pero son de precios medio y alto. Ninguno de sus constructores fue sancionado por la autoridad”.
Concluye: “Hay muchos involucrados: Seduvi, los verificadores del Invea, la delegación… Al final tenemos un edificio cuya certeza jurídica no existe, porque no se siguieron las normas para su construcción. No se sabe hasta qué punto se violaron otras normas, pues ninguna autoridad puede palomear que está bien, porque finalmente es ilegal. Es un programa grave de la ciudad”.
El Atlas de Riesgo, un secreto 
El Atlas de Riesgo de la Ciudad de México, que el gobierno capitalino guarda como si fuera un secreto de Estado, contiene información especializada sobre el tipo de suelo en cada zona y los peligros que implica construir en algunos por la posibilidad de sismos, inundaciones, desbordamientos de ríos y otras catástrofes.
Al menos 113 ciudadanos han solicitado mediante la Ley de Transparencia que se les entregue dicho atlas, pero la Secretaría de Protección Civil, a cargo de Fausto Lugo García, ha contestado que dicha información “está reservada” y que únicamente tendrán acceso a ella quienes acrediten “interés jurídico”.
Mac Gregor explica que ese documento es la interpretación de un grupo de expertos que establece la probabilidad de que suceda una catástrofe si se rebasan determinados límites y cómo se incrementa el grado de esos riesgos.
Sostiene que todo ciudadano debería tener esta información, vital a la hora de comprar un departamento o una casa, a fin de saber si en el área no se ha rebasado el límite de seguridad de la construcción y entonces tomar decisiones. No obstante, advierte: “Si tenemos leyes que nos permiten excepciones o tenemos autoridades que permiten violaciones a la ley, el ciudadano ya no sabe si está en condición de riesgo”.
Señala que el gobierno capitalino antepone el criterio económico a la seguridad del ciudadano y que el desarrollo urbano no debería ser discrecional. Recuerda que en noviembre del año pasado el gobierno de Mancera emitió unas excepciones muy fuertes para el reglamento de construcciones, que tiene que ver con la protección civil y la seguridad. En dichas excepciones, por ejemplo, se elimina la necesidad de que el consultor tenga un seguro de responsabilidad civil.
“Eso es un daño bestial para la ciudadanía. Miles de familias han comprado departamentos en zonas donde ignoran si el suelo es el idóneo para un edificio de varios pisos”, indica.
Mancera informó que hasta el jueves 21 se habían reportado 3 mil 848 edificios afectados, la mayoría con daños menores y “algunos en riesgo estructural”. Algunos de éstos son de reciente construcción, como el Real San José, en la colonia Portales, que consta de seis pisos y 24 departamentos, o el condominio Emperadores, de la constructora Rouz, con 18 departamentos. Ambos tienen severos daños y han sido desalojados.
Muchos de los nuevos edificios dañados se construyeron al amparo de una argucia legal contemplada en la Ley de Desarrollo Urbano, que se llama “instrumento de potencialidad”.
“La transferencia de potencialidad se ha utilizado de manera brutal, sin ningún control: no se sabe quien autorizó ni cómo lo hizo, a quién le pagaron ni si al autorizar se hicieron los estudios para ver si los pisos adicionales eran factibles o no en la zona”, señala Mac Gregor.
“Es una de las herramientas que más ha utilizado el gobierno actual para esos grandes desarrollos que vemos en Reforma y en la colonia Granada, a un lado de Polanco. Es una herramienta sin protocolo, sin controles ni transparencia en el manejo de fondos, donde hay una enorme corrupción. No hay una bitácora de las transferencias de potencialidad otorgadas, no se exige un estudio del subsuelo antes de construir los pisos adicionales; sencillamente se vende un permiso de construir más alto y punto”.
Entonces, advierte, “si alguien tiene un suelo urbano que es operado de esta manera, no es de sorprender que cuando la naturaleza impone sus límites, en algunos casos el resultado sea el que estamos viendo”.